波尔多酒庄买卖的那些事儿，你了解多少

　　在波尔多买卖酒庄并不少见，尤其是在消息灵通的现代生活中。2017年，奥巴特里酒庄被葡萄酒产区波雅克的邻居靓茨伯庄园收购，仿佛就在昨天。如今，法国酒庄收购的机制和信息在不断更新和完善。法国土地调整和农村管理局(SAFER)今年在法国发布了一份新的葡萄种植土地价格指南。 

　　一、葡萄园价格近概况

　　农业地产评估报告(Rural Property Review)记载了全法的各种类型农业用地价格，包括森林、牧场、果园、农场等，当然也有葡萄园。这份报告显示，自2012年以来，法国的农业用地的整体价格涨幅已达13.5%。就葡萄园而言，2016年在法国境内发生了9,000笔葡萄园交易，涉及面积达15,580公顷，总值达7.8亿欧元(约合人民币59.9亿元)。

　　法定产区的葡萄园价格整体而言相对稳定，价格保持在每公顷10.4万欧元(约合人民币79.8万元)，涨幅仅为0.1%;非法定产区葡萄园的价格上升2.2%。

　　在众产区中，波尔多-阿基坦(Bordeaux-Aquitaine)无疑具稳定性，其土地价值的涨幅约为3%。相较之下，勃艮第-汝拉-博若莱(Burgundy-Jura-Beaujolais)产区的土地价值的蹿升幅度大，达6.8%;卢瓦尔河谷(Loire Valley)次之，为5.8%。

　　但在整体积的大环境中，仍有些产区的情况不甚理想，出现“掉价”窘境。其中，香槟(Champagne)就是其中一员，当地葡萄园均价下跌了2.6%。

　　二、买家构成

　　据SAFER数据表明，海外资本介入法国农业用地交易的比例高达5%，涉及64笔葡萄园转手，总值达4.2千万欧元(约合人民币3.22亿元)。其中欧洲买家占比高，达2/3，来自比利时、瑞典与英国的买家排在前列。需要注意的是，这一数据并不专指葡萄园的交易。

　　此外，值得一提的是，从未涉足葡萄酒买卖的新手买家的表现抢眼，占比达23%，而在1993年这个比例18%。

　　三、酒庄买卖市场进入“冷静期”

　　如今，波尔多的酒庄交易价格趋于平稳，在大部分的子产区，价格或持平，或略有上升。但是交易量却出现下降，跌至2009年以来的低值。较之2015年数据，2016年的可供交易的酒庄及葡萄园面积减少了16%，资本投入减少了11%。近些年的交易量更是明显呈现下降趋势，2014、2015、2016年的酒庄交易量总额分别为803座、819座与708座。

　　四、一览众子产区的葡萄园价格：波雅克，波美侯(Pomerol)涨幅可观

　　环顾法国，波雅克的“地王”地位从未被撼动，在过去3年中，它以每公顷200万欧元(约合人民币1,535万元)的高价在众产区中遥遥。

　　而波美侯的均价则实现了跃升，由过去的每公顷110万欧元(约合人民币845万元)，上涨至如今的每公顷130万欧元(约合人民币998万元)，高的成交价更是高达每公顷400万欧元(约合人民币3,072万元)。

　　价格浮动区间较大的是圣埃美隆(Saint-Emilion)产区，葡萄园售价在每公顷18万欧元(约合人民币138万元)到每公顷200万欧元(约合人民币1,535万元)的区间浮动。此外，圣埃斯泰夫(Saint-Estephe)产区也具潜力，其葡萄园价格在每公顷28万欧元(约合人民币215万元)到每公顷80万欧元(约合人民币614万元)以上不等。

　　波尔多的大区级葡萄园的地价则相对较低，均价为每公顷1.6万欧元(约合人民币12.2万元)。

　　五、精明投资酒庄的考虑因素

　　对于潜在买家而言，实现高回报率是购买酒庄的终目的。为此，人们需要衡量单位面积成本价对葡萄酒单价的比值，并考虑葡萄园的增值潜力。其实，想在波尔多做一笔划算的酒庄买卖并不容易，因为当地法规对AOC等级葡萄园的单价有着严格的限制。

　　聚焦中国市场，吸引中国买家兴趣的主要是性价比高的弗龙萨克(Fronsac)产区。虽然近期中国的买家数量减少，但他们在衡量酒庄潜力时专业性提高，学会将风土因素纳入考虑范围，这对当地造成了确切的积影响。在法国当地，这也已经是老套路。上世纪末，许多圣埃美隆的酒商庄主开始在卡斯蒂永(Castillon)购置葡萄园，他们看中的就是当地不逊色于圣埃美隆的风土，以及低廉得多的土地价格。但是他们发现，要想得到与圣埃美隆出产同等水平的佳酿，投入的人力物力并不少，而贴着卡斯蒂永“标签”的葡萄酒却不能卖出与圣埃美隆的葡萄酒同等的价格，这正是了解当地政策环境的重要性。

　　当然，投资回报率不但要考虑成本，也得考虑收益。以圣埃斯泰夫为例，这就是一个具潜力的投资选项。根据数据显示，它的土地成本相对稳定，但是出产的葡萄酒的售价却是连年攀升，投资回报率自然高。其卫星产区朗德波美侯(Lalande-de-Pomerol)也是个值得考虑的地区，地价为每公顷20万欧元(约合人民币153万元)。

　　此外，聪明的投资者能将目光放得更远，波尔多以外的许多产区的地价不高，但是售价都有上升的潜力。

　　聪明的投资者除了要有长远的眼光和一双明眼人的眼睛，还需要熟悉产品的营销策略和分销渠道，所以也有可能在低成本产区生产葡萄酒，并高价出售。拥有蝶之兰酒庄，它是成功的或可复制的创造下一个天使秘密桃红葡萄酒。